گزارش «وقایع استان» از علل افزایش اجاره بهای مغازه ها و واحدهای تجاری در اراک/اجاره های نجومی

شنبه ۱۴ مرداد ۹۶   شماره ۶۴۶

***

وقایع استان

فرشته غلامی

***

چند سالی بود که محمد مغازه ای را از دوستش اجاره کرده و بوتیک زنانه ای را راه انداخته بود، کارش خوب بود و اوضاع بر وفق مراد. اما ناگهان با بالا رفتن تورم و پایین آمدن قدرت خرید مردم ورق برگشت و هر روز تعداد مشتری هایش کم و کم تر شد(البته رشد قارچ گونه فروشگاه های مجازی خرید و فروش پوشاک هم بر آن بی تاثیر نبود) در همین هنگام تنها چیزی که کم داشت بهانه گیری های صاحب ملک بود که می خواست مبلغ رهن و اجاره را بالاتر ببرد. محمد هم که توان پرداخت این مبلغ را نداشت و ساز مالک را ناکوک دید ناچار به خالی کردن مغازه شد. اما خالی کردن مغازه همان و شروع سختی هایش هم همان. پس از آن هرچه بیشتر می گشت کمتر مغازه دلخواهش را پیدا می کرد. قیمت ها به قدری سرسام آور بود که دیگر ناامید شده بود. پول پیش ۲۰ میلیون تومان، اجاره ۲ میلیون و ۵۰۰، ودیعه مجانی و اجاره پنج میلیون تومان، رهن کامل ۶۰ تومان و….
این روزها نرخ بیکاری در کشور بیداد می کند و جوانان ناامید از یافتن مشاغل دولتی به شغل های آزاد روی می آورند همین امر سبب می شود که تقاضا برای اجاره املاک تجاری بیش از پیش شود و از آنجا که هیچ گونه نظارت و قوانین بازدارنده ای بر قیمت آنها نیست با افزایش قیمت یا گاه شرایط عجیب و غریبی در خصوص اجاره این مغازه ها روبرو می شویم.
اینجا فقط پول حرف اول را می زند و هر روز و هر لحظه اش میلیاردها تومان پول رایج کشور رد و بدل می شود و هر وجبش از طلا گرانتر و با ارزش تر است و کافی است سرت را تکان دهی آن وقت است که دست کم میلیونی سرت کلاه می رود.
این روزها حتی در هسته ای ترین نقطه این کلانشهر که قدم می گذاریم مغازه های خالی را می بینیم که برگه ای روی شیشه آن چسبانده شده و نوشته سرقفلی این مغازه واگذار می شود یا اینکه این مغازه اجاره داده می شود. همین که با شماره موردنظر تماس گرفته و قیمت را جویا شویم، به اندازه ای قیمت های ارائه شده نجومی است که عطای آن را به لقایش می بخشیم و از اجاره کردن مغازه صرف نظر می کنیم. داستان مغازه ها و اجاره بها و خرید و فروش آنها در اراک به یک مسئله جدی در شهر تبدیل شده، دیگر مهم نیست که مغازه یا ملک تجاری مورد نظر در کجای شهر واقع شده باشد همین که متراژ آن بالا باشد و ویترین زیباتر و بزرگتری داشته باشد برای افزایش قیمت کافی است.
یکی از کسبه خیابان قائم مقام که مدتی در یکی از مغازه های اوقافی آن محل مشغول به فعالیت بود، می گوید: با وجود اوقافی بودن ملک اما با خواهش و تمنا مبلغ ۹ تومان رهن و ۸۰۰ تومان کرایه می دادم اما چون هر چه که در می اوردم باید پول کرایه می دادم ترجیح دادم مغازه را خالی کنم.
رامین چند سالی است که در اراک کافی نت دارد و چند باری به دلیل بالا بردن اجاره توسط مالک، مکان مورد نظر را خالی کرده و به جای دیگری رفته است او می گوید: این روزها که اینترنت پرسرعت در اختیار همه است کار و کاسبی ما کساد است و به جز چند تا دوست و آشنا کسی سراغ ما نمی آید.
او ادامه می دهد: به همین دلیل من هم مجبورم که به طور دائم مغازه ام را عوض کنم تا مجبور نباشم کرایه زیادی را بپردازم، از طرف دیگر فکر می کنم در اراک فروشگاه ها و مغازه های مواد غذایی بیش از هر چیز دیگر فروش داشته باشند.
اما یکی از کاسبان جوان خیابان امام خمینی اراک که از قضا سوپر مارکت دارد می گوید: با هزارآرزو به علت بیکاری اقدام به اجاره یک مغازه برای راه اندازی یک سوپرمارکت کردم. در طول حدودا این یک سال غیر از آشنایان مشتری دیگری از من خرید نکرد، زیرا تعداد این مغازه ها به قدری زیاد شده است که هرکس مشتریان خاص خود را دارد.
اینکه اجاره بهای مغازه ها و واحدهای تجاری بر چه اساسی تعیین می شوند و به جز توافق مالک و مستاجر چه معیاری بر اجاره های آنها حاکم است سوالی است که ذهن را به خود مشغول می کند.
چند سالی است که رکود بر کسب و کار سایه افکنده و کسبه از کاهش قابل توجه فروش و درآمد گلایه دارند اما با تمام اینها مالکان مغازه ها و واحدهای تجاری بر گران تر کردن اجاره بها اصرار می ورزند و در صورت عدم توافق مستاجر با این افزایش حکم به تخلیه ملک و جایگزینی مستاجر دیگر می دهند و اما مستاجر بعدی هم گمان می رود با این اوضاع نابه سامان اقتصادی توان پرداخت این اجاره بهای سنگین را نداشته باشد اما این افزایش اجاره بها چه تاثیری بر روند کسب و کارها خواهد گذاشت؟
کارشناسان معتقدند سودهایی که نه به دلیل فعالیت سالم و مستمر بلکه به دلیل تورم و پنهان کاری مالیاتی در برخی فعالیت‌های تجاری – که به صورت عام به آنها کار آزاد گفته می‌شود- به دست می‌آید موجب شده است که اقبال روزافزونی به ایجاد کسب وکار شخصی ایجاد شود و همین عامل، موجب افزایش تقاضای اجاره واحدهای تجاری مرغوب شده است. مشکل آنجاست که قانون عرضه و تقاضا در حال حاضر دچار انحراف شده و تقاضا برای واحدهای تجاری و مغازه‌هایی که در جای مناسب قرار دارند به نحو بی‌رویه بالا رفته است و برخی مستاجران اجاره‌هایی برای این واحدها پیشنهاد می‌کنند که تناسبی با درآمد معقولی که از آن ملک تجاری به دست می‌آید، ندارد. اینگونه افزایش اجاره‌بها در حالی که رکود بر فضای کسب‌وکار حاکم است هیچ‌گونه توجیهی ندارد و فضا را برای کار و فعالیت سالم ناامن می‌کند چرا که کاربران مغازه‌ها و واحدهای تجاری برای تامین اجاره و سود، به دور شدن از روند سالم کار و انواع مفاسد اعم از گران فروشی، کم‌فروشی، فروش جنس قاچاق، برگشت زدن چک‌ها و عدم انجام تعهدات و فرار مالیاتی ترغیب می‌شوند.
این در حالی است که مشاوران املاک مدعی هستند که نقش آنها در این افزایش احاره بها کم رنگ است و تنها ضابطه این افزایش نرخ تورم می باشد. مشاوران املاک می گویند: با اینکه اجاره نامه مغازه ها معمولا در بنگاه ها ثبت می شود اما مغازه ها برای اجاره به مشاور املاک سپرده نمی شود و تغییر مستاجر هم از طریق دلالان و واسطه ها و خود صاحب مغازه انجام می شود.
متاسفانه این روزها نظارتی بر اجاره ها صورت نمی گیرد و هر واحد دیگری را مقصر این افزایش اجاره بها می داند و بی توجه به ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم که تعیین ارزش معاملاتی املاک را بر عهده کمیسیون تقویم املاک می داند از زیر آن شانه خالی می کنند. حال آنکه مطابق این ماده قانونی کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد میانگین قیمت های روز منطقه با لحاظ ملاک های زیر تعیین کند.
این شاخص هرسال به‌میزان دو واحددرصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست‌درصد میانگین قیمتهای روز املاک برسد.
الف ـ قیمت ساختمان با توجه به مصالح و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن و نوع مالکیت
ب ـ قیمت اراضی باتوجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی این کمیسیون متشکل از پنج عضو است که درشهرهایی به غیر از تهران از مدیران کل یا رؤسای ادارات امور مالیاتی، راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک و یا نمایندگان آنها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل می‌شود. کمیسیون مذکور هر سال یک‌بار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می‌کند.
اما با این وجود مالکان قیمت خودسرانه ای را در نظر می گیرند و همین بی انضباطی ها و نبود ساز و کار مناسب سبب افزایش اجاره بها می شود و بیکاری هزاران جوان را در پی دارد و آن وقت است که دیگر سر دادن شعار آمار بالای بیکاری و انواع فساد دردی را دوا نمی کند.