روزنامه وقایع استان مرکزی پایگاه رسمی اطلاع رسانی نشریه
شنبه ۱۲ آبان ۱۳۹۷ شماره ۹۶۷
***
وقایع استان
سایه رادنیک
***
«خانه‌اولی»ها برای دسترسی به تسهیلات خرید مسکن باید از هفت خوان موجود در مسیر وام «یکم» عبور کنند. فرآیند دریافت وام مسکن توسط متقاضیان در نوبت به‌دلیل دست‌اندازهای ناشی از رفتار سلیقه‌ای شعب و انبوه مدارک استعلامی مورد درخواست بانک به قدری سخت و زمان‌بر شده که گروهی از افراد در میانه مسیر متوقف مانده‌اند. نخستین مانعی که به‌عنوان خوان اول دریافت تسهیلات صندوق یکم عمل می‌کند، «تامین مبلغ سپرده» است. برای اینکه پس از یک سال بتوان از سقف تسهیلات صندوق یکم در تهران برخوردار شد، باید ۴۰ میلیون تومان به مدت یک سال در بانک عامل بخش مسکن سپرده‌گذاری شود. با وجود اینکه سقف سپرده در حساب‌های یکم ۴۰ میلیون تومان اعلام شده، در حال حاضر میانگین مبلغ سپرده‌گذاری‌شده در حساب‌های افتتاح شده حدود ۳۰ میلیون تومان است و این یعنی تسهیلات‌گیرندگان یا باید در سررسید یک‌ساله به دریافت وام کمتر از سقف رضایت دهند یا اینکه مدت سپرده‌گذاری آنها یک یا چند دوره شش‌ماهه افزایش یابد تا بتوانند از وام ۸۰ میلیونی برخوردار شوند.
اما کسانی که بتوانند از این خان عبور کرده و مبلغ مورد نیاز برای سپرده‌گذاری را تامین کنند، در خان بعدی باید جواب استعلام فرم «ج» را اخذ و به شعب ارائه کنند. به‌طور کلی استفاده از تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم تنها در صورت خانه‌اولی بودن میسر است (به استثنای خرید ملک در بافت فرسوده) و این یعنی وام‌گیرنده نباید قبلا از امتیاز دولتی اعم از وام، زمین و نظایر آن برای خانه‌دار شدن استفاده کرده باشد. برای این منظور لازم است استعلام فرم «ج» انجام شود و جواب آن در اختیار شعبه قرار گیرد. اما مرجع ارائه‌کننده جواب استعلام مذکور در بدو ورود متقاضی به وی اعلام می‌کند که یک هفته تا ۱۰ روز بعد مراجعه کند. به این ترتیب فرآیند اخذ نامه از شعب برای استعلام و نیز انجام استعلام و ارائه جواب به شعبه عموما معطلی زیادی دارد.
در خان سوم متقاضی دریافت وام مسکن باید نسبت به تامین ضامن اقدام کند. این در حالی است که در ضوابط اعلام شده برای ارائه تسهیلات که در سایت بانک عامل بخش مسکن اعلام شده، هیچ اشاره‌ای به تامین ضامن نشده است، چراکه سند ملک خریداری‌شده طبق ضوابط در رهن بانک قرار می‌گیرد و به‌عنوان قوی‌ترین ابزار برای تضمین اصل و سود تسهیلات خرید مسکن عمل می‌کند. عمده شعب بانک در اولین مراجعه متقاضی دریافت وام پس از مدت سپرده‌گذاری و نیز در اولین مراجعه هنگام افتتاح حساب برای خرید اوراق و دریافت این نوع تسهیلات، شرط تشکیل پرونده را داشتن حداقل یک ضامن و عمدتا دو ضامن اعلام می‌کنند. آنها پافشاری زیادی روی معرفی ضامن دولتی دارند و در غیر این صورت به فیش حقوقی معتبر بخش خصوصی رضایت می‌دهند. به این ترتیب در بخش اخذ تضامین بازپرداخت تسهیلات، عمده شعب بانک عامل بخش مسکن سلیقه‌ای عمل می‌کنند، یعنی هر شعبه در این زمینه به نحو دلخواه خود با متقاضیان وام رفتار می‌کند. این در حالی است که بسیاری از متقاضیان خرید مسکن به ضامن دارای فیش دارای امکان کسر ازحقوق دسترسی ندارند و در نتیجه سختگیری شعب در زمینه معرفی ضامن، موجب شکل‌گیری یک بازار سیاه برای فیش‌های حقوقی به ویژه از نوع دولتی شده است. در حال حاضر شرکت‌هایی وجود دارند که با معرفی ضامن دولتی، هزینه‌های هنگفت چند میلیونی (بعضا تا ۳ میلیون تومان) دریافت می‌کنند و به این ترتیب هزینه دسترسی به تسهیلات خرید مسکن را افزایش می‌دهند.
در خان بعدی وام‌گیرندگان باید فیش حقوقی خود را ارائه دهند و برخی از شعب فیش حقوقی با ارقام خاصی را درخواست می‌کنند، به نحوی که مبلغ قسط از حدود ۳۰ درصد از کل حقوق دریافتی تجاوز نکند. این خوان در زمره سخت‌ترین مراحل دریافت وام مسکن است چراکه دریافتی بسیاری از خانه‌اولی‌ها حداقل حقوق و دستمزد یا قدری بالاتر است. کف اقساط وام مسکن در حالت انفرادی برای وام یکم با سود ۶ درصد و با احتساب وام ۲۰ میلیونی جعاله که اغلب آن را نیز در کنار وام مسکن دریافت می‌کنند، یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان و با سود ۸ درصد یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان است. همچنین در مورد وام اوراق، کف اقساط در تهران با احتساب جعاله حدود یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. بر این اساس شعب از متقاضیان دریافت هر دو نوع تسهیلات تقاضای فیش کسر از حقوق ۴ میلیون تومانی می‌کنند که تامین آن تقریبا ناممکن است. وجود این خان در فرآیند دریافت تسهیلات به هیچ وجه با سیاست‌های بالادست شبکه بانکی همخوانی ندارد و موجب می‌شود بسیاری از کسانی که قصد دریافت وام مسکن دارند، در همین مرحله متوقف شوند.
در مقررات پرداخت تسهیلات خرید مسکن بانک عامل بخش مسکن قید شده که شعب باید اطمینان حاصل کنند که متقاضی توان بازپرداخت به موقع وام در سررسید اقساط را دارد. این در حالی است که برخی از شعب ساده‌ترین راه را برای این منظور انتخاب می‌کنند و آن مطالبه فیش حقوقی چند میلیونی است. در این بین شعبی نیز وجود دارند که به کلی از پرداخت تسهیلات به افرادی که مشاغل آزاد دارند و اصلا فیش حقوقی برای آنها معنا پیدا نمی‌کند، خودداری می‌کنند. آنها حتی از بررسی گردش حساب برای اطمینان از امکان بازپرداخت اقساط سر باز می‌زنند و جواز کسب را نیز که سند معتبری برای اشتغال فرد است، نمی‌پذیرند. برای صورت مساله اعتبارسنجی متقاضیان وام مسکن، راه‌های اعتبارسنجی متعددی وجود دارد که می‌تواند بازی برد – برد را رقم بزند یعنی هم متقاضی بدون فیش حقوقی، امکان دریافت وام مسکن داشته باشد و هم بانک از بابت وصول اقساط مطمئن باشد.
خان پنجم مسیر دریافت وام خرید مسکن از محل صندوق یکم، به شرط سنی که برای آپارتمان‌های مورد معامله تعیین شده باز می‌گردد. وام یکم تنها به آپارتمان‌هایی تعلق می‌گیرد که سن بنای آنها از تاریخ صدور پروانه ۱۵ سال باشد. این در حالی است که در ماه‌های اخیر نوسان قیمت مسکن موجب شیفت تقاضا از آپارتمان‌های نوساز و میان‌سال به آپارتمان‌های کهنسال و قدیمی‌ساز شده است. در حال حاضر ۱۶ درصد از معاملات مسکن در تهران در گروه سنی ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت انجام می‌شود که این میزان در سال گذشته ۱۱ درصد بود. همچنین ۳۰ درصد از معاملات ماهانه مسکن در گروه سنی ۱۱ تا ۲۰ سال ساخت انجام می‌شود. سال گذشته سهم واحدهای نوساز تا ۵ سال ساخت از کل معاملات ۵۰ درصد بود اما با این تغییر مسیر تقاضا، سهم نوسازها به حدود ۴۲ درصد تنزل یافته است. با این حال شرط «سن بنای تا ۱۵ سال» برای وام یکم هیچ تغییری نکرده و انتظار می‌رود بانک عامل بخش مسکن به دنبال حل این مشکل از طریق بازنگری در ضوابط باشد. اگر بانک بتواند شرط سن بنا را حذف کرده یا افزایش دهد، به تنظیم میزان ساخت‌وسازها در بازار مسکن نیز کمک کرده و میل به تخریب زودرس آپارتمان‌ها را کاهش می‌دهد. چند سال قبل که ضابطه شرط سنی برای وام مسکن منظور شد، این نگرانی وجود داشت که فقدان شرط سنی موجب شود وام مسکن خلاف جهت رونق ساخت و ساز عمل کند، اما این تحلیل مربوط به شرایط گذشته بازار ملک است. اکنون نیاز بهساخت و ساز باید در سطحی متعارف و معقول تنظیم تا نیاز کشور به سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی تامین شود. در دوره اوج رونق ساخت و ساز آفت تخریب زودرس ساختمان‌ها نیز وجود داشت که حذف شرط سنی در شرایط فعلی بازار می‌تواند از بروز این آفت جلوگیری کند.
در خان ششم لازم است شرایط ملک از نظر مقاومت لرزه‌ای با آنچه بانک درخواست می‌کند منطبق باشد، به نحوی که روی گواهی پایان کار، مهر «عدم رعایت آیین‌نامه ۲۸۰۰» درج نشده باشد.
خان هفتم نیز به ماجرای افتتاح حساب برای درخواست وام باز می‌گردد. برخی از شعب بانک مسکن خریدار ملک را ملزم می‌کنند به نزدیک‌ترین شعبه به آپارتمان خریداری شده مراجعه کند. این در حالی است که اتفاقا در بسیاری از موارد متقاضیان وام ترجیح می‌دهند در نزدیکی محل کار خود افتتاح حساب کنند یا حتی ممکن است در شعبه نزدیک محل کار، حساب داشته باشند. در این بین طبق ضوابط اعلامی در سایت بانک عامل بخش مسکن، حتی امکان انتقال امتیاز وام از یک شهر به شهر دیگر تحت شرایطی وجود دارد. در چنین شرایطی رفتار سلیقه‌ای شعب موجود در یک شهر از بابت اجبار به افتتاح حساب در نزدیک‌ترین شعبه به واحد مسکونی قابل توجیه نیست؛ به ویژه از این بابت که ممکن است محل خرید ملک در فاز جست‌وجو تغییر کند.
در حال حاضر بیش از ۴۰۰ هزار نفر سپرده‌گذار در صندوق پس‌انداز مسکن یکم وجود دارد و این در حالی است که تنها حدود ۶۰ هزار نفر وام خود را دریافت کرده‌اند. البته موعد دریافت تسهیلات برای برخی از سپرده‌گذاران هنوز فرا نرسیده است اما یکی از عللی که اکنون حجم خروج از صندوق یکم با دریافت وام به مراتب کمتر از تعداد ورودی‌های صندوق و افتتاح حساب است، توقف خانه‌اولی‌ها پشت یک یا همه هفت‌خوان دریافت وام است. از طرفی همین هفت‌خوان بعضا با جنسی متفاوت برای متقاضیان وام اوراق نیز وجود دارد. پروسه خرید اوراق مسکن به جای مبلغ سپرده، خان اول دریافت وام اوراق است. مساله اخذ ضامن و فیش کسر از حقوق نیز به همان شکل وجود دارد. همچنین شرط سن بنای ۲۰ ساله در مورد این آپارتمان‌ها نیز به طریق مشابه برای متقاضیان مسکن دردسرساز شده است.
رفتار سلیقه‌ای شعب در ارجاع متقاضیان افتتاح حساب برای خرید اوراق به شعبه نزدیک محل سکونت یا محل خرید ملک نیز از دیگر موانع پیش‌روی متقاضیان وام اوراق است. همه این موارد موجب می‌شود حتی اگر فرد قدرت عبور از هفت‌خان دریافت وام را داشته و بتواند از مسیر پردست‌انداز استعلام‌ها و بوروکراسی اداری عبور کند، عموما دست‌کم یک ماه زمان را برای طی این مسیر اختصاص دهد.
قیمت اوراق حدود ۶۰ هزار تومان است. از جمله این اوراق می توان به امتیاز تسهیلات مسکن فروردین، اردیبهشت، خرداد، تیر، مرداد، شهریور و مهر سال ۱۳۹۷ اشاره کرد. قیمت مسکن در ایران و به خصوص در کلانشهرها طی ماه‌های گذشته نسبت به ماه‌های پایانی سال ۱۳۹۶ به بیش از دو برابر رسیده است و توانایی خرید مسکن برای اقشار کم توان بسیار کاهش یافته است. از طرفی با خرید اوراق تسهیلات مسکن از سال‌های گذشته همچنان ۱۰۰ میلیون تومان باقی مانده است و اگر وام جعاله را نیز به این مبالغ اضافه کنیم حداکثر مبلغی که یک زوج می‌توانند بابت وام اخذ کنند ۱۲۰ میلیون تومان است که عملا این مبلغ چندان کمکی به خرید مسکن برای زوج‌ها نمی‌کند.
با توجه به قیمت‌های موجود در تابلوی معاملات فرابورس با قیمت حدودی هر برگ تسه ۶۰ هزار تومان زوج‌ها برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی مسکن باید ۲۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، آنها باید ۱۲ میلیون تومان صرف خرید این ۲۰۰ برگ کنند. به این مبلغ با احتساب ۲۰ میلیون تومان وام جعاله که بابتش باید ۴۰ برگ تسه خرید بهادار ۶۰ هزار تومانی خرید دو میلیون و ۴۰۰ هزار تومان اضافه می شود. در نتیجه در مجموع باید برای دریافت وام ۱۲۰ میلیون تومانی مسکن، حدود ۱۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان صرف کنند.
همچنین متقاضیان در شهرهایی با جمعیت بیشتر از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت زندگی می‌کنند، می‌توانند تا سقف ۸۰ میلیون تومان وام بگیرند که برای گرفتن این مبلغ باید ۱۶۰ ورق بهادار خریداری کنند که با این حساب باید ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بابت خرید این اوراق بپردازند که با احتساب دو میلیون و ۴۰۰ هزار تومان برای خرید اوراق وام جعاله، در مجموع برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی باید ۱۲ میلیون تومان پرداخت کنند.
علاوه بر این زوج‌های ساکن در سایر شهرهای با جمعیت زیر ۲۰۰ هزار نفر می‌توانند برای گرفتن ۶۰ میلیون تومان وام مسکن ۱۲۰ برگ بهادار خریداری کنند که باید هفت میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بابت خرید اوراق بپردازند. همچنین برای دریافت ۲۰ میلیون تومان دیگر بابت وام جعاله نیز باید دو میلیون و ۴۰۰ هزار تومان پرداخت کنند که در مجموع برای وام ۸۰ میلیون تومانی ۱۰۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان از سوی زوجین باید پرداخت شود.
اوراق تسهیلات مسکن توسط بانک مسکن منتشر می‌شود. این اوراق قابلیت معامله در فرابورس ایران را دارد و ارزش اسمی هر برگ پنج میلیون ریال است. مدت اعتبار اوراق تسه حداکثر تا دو دوره شش ماهه قابل تمدید است. این اوراق با توجه به اینکه چقدر تا زمان اعتبارش باقی مانده دارای قیمت متفاوتی است. در صورتی که مدت اعتبار این اوراق به اتمام رسیده و دارنده اوراق از تسهیلات آن استفاده نکند، نماد معاملاتی آن متوقف خواهد شد و وجوه پرداختی دیگر به دارنده اوراق بازپرداخت نخواهد شد.
بی‌نتیجه بودن طرح‌های دولت
به گزارش وقایع استان و به نقل از همشهری، یکی از مشاوران املاک در این باره تصریح کرد: به دلیل بالا بودن سود تسهیلات اوراق مسکن، متقاضیان فکر آن را هم نمی‌کنند که بتوانند این هزینه را پرداخت کنند. بنابراین از خرید مسکن منصرف می‌شوند.
نعمت‌الله رضایی بیان کرد: متأسفانه با توجه به مشکلات ایجادشده در حوزه مسکن که بر اساس نظر برخی از کارشناسان با تورم نیز ارتباط مستقیمی دارد، خرید مسکن چه در داخل و چه در خارج از اراک با مشکلات جدی مواجه است و بیشتر متقاضیان خرید مسکن ترجیح می‌دهند این کار را به تعویق بیندازند
وی ادامه داد: در شرایط کنونی اجاره منزل هزینه‌های بسیار کمتری را به افراد تحمیل می‌کند. بنابراین متقاضیان خرید مسکن ترجیح می‌دهند تا ثبات بازار در منزل اجاره‌ای زندگی کنند.این کارشناس مسکن و مشاور املاک با اشاره به بی‌نتیجه بودن طرح‌های دولت، به منظور خروج از رکود بازار مسکن می‌گوید: ادامه اجرای طرح مسکن مهر به خصوص در استان (که بسیاری از افرادی را که توان مالی خوبی هم نداشتند، صاحب مسکن کرد)، در صورت رفع نواقص و اشکالات موجود می‌توانست راهی برای خانه‌دار شدن تعداد زیادی از افراد باشد.
رضایی اظهار کرد: علاوه بر تداوم اجرای طرح مسکن مهر و رفع مشکلات و نواقص این طرح به صورت کارشناسانه، ساخت و ساز و تمرکز ساخت مسکن در خارج از محدوده شهری اراک به جای محدوده شهری که هم‌اکنون اشباع شده، می‌تواند یکی دیگر از راهکارها برای خانه‌دار شدن مردم استان باشد.وی می‌گوید: البته باید قبل از شروع کار از نظر کارشناسان استان در این حوزه بهره گرفت تا میزان خطا به حداقل برسد و افرادی که توانایی مالی کمتری دارند نیز بتوانند در اطراف اراک یا در شهرک‌های جدید صاحب مسکن شوند.
سود بالای بانکی مانع رونق بازار است
یکی از انبوه‌سازان و کارشناسان مسائل شهری در استان مرکزی اظهار کرد: در کشور و به خصوص در اراک هزینه‌های سربار بسیار زیادی در بخش ساختمان وجود دارد که این هزینه‌ها در چند سال اخیر بیشتر هم شده است.
امیری راد افزود: یکی از این موارد پرداخت هزینه به شهرداری‌ها هنگام دریافت پروانه است. این در حالی است که در هیچ کجای دنیا برای دریافت پروانه وجهی دریافت نمی‌شود. مورد دیگری که جزو هزینه‌های سربار در این بخش محسوب می‌شود پرداخت هزینه‌های خدمات و مهندسی در ساخت و ساز است که با توجه به حجم خدماتی که داده می‌شود، هزینه بسیار زیادی را تحمیل می‌کند.
وی ادامه داد: از دیگر مشکلاتی که در این بخش وجود دارد، می‌توان به محدود شدن کمربند شهرها اشاره کرد که همین مسأله سبب گرانی زمین در اراک شده است. این در حالی است که در بیشتر شهرهای دنیا خلاف این روش عمل می‌کنند و اجازه می‌دهند مردم در حاشیه شهرها، البته با دارا بودن امکانات، شهرک‌سازی کرده و زندگی کنند و تنها برای انجام کارهای ضروری به مرکز شهرها بیایند.
این انبوه‌ساز و کارشناس مسائل شهری تصریح کرد: علاوه بر موارد مذکور، متأسفانه در کشور و به خصوص استان تکنولوژی در ساخت و ساز پیشرفت قابل توجهی نداشته و ساخت و سازها صنعتی نشده است. همین مسأله در افزایش هزینه‌ها بسیار تأثیرگذار است و قطعاً افزایش هزینه گرانی مسکن را برای متقاضی به همراه خواهد داشت.
امیری‌راد با اشاره به بالا بودن توقع مردم در نوع ساخت و ساز اظهار کرد: توقع مردم در ساخت و سازها بسیار بالاست، در حالی که بسیاری از تزیینات و دکوراسیون‌هایی که در منازل ما استفاده می‌شود در اغلب کشورها استفاده نمی‌شود. همین مسأله نیز در گرانی مسکن و افزایش هزینه برای متقاضی تأثیرگذار است.
وی گفت: قدرت خرید در استان بسیار پایین است و تسهیلات ارائه‌شده از سوی بانک‌ها با توجه به نرخ سود نتوانسته در این بخش گره‌گشا باشد، در حالی که بانک‌ها در بیشتر کشورهای دنیا تا ۹۵ درصد وام را با بهره منطقی به متقاضیان پرداخت می‌کنند.این انبوه‌ساز و کارشناس مسائل شهری بیان می‌کند: به تازگی دولت در این بخش برنامه‌هایی ارائه کرده و افزایش تسهیلات تا سقف ۱۲۰ میلیون تومان را برای خریداران در نظر گرفته است. البته این نوع تسهیلات برای خانه‌اولی‌هاست که اقدام درستی نیست، زیرا همه باید بتوانند از این امکان استفاده کنند.
امیری‌راد افزود: افزایش سقف تسهیلات از سوی دولت اقدام خوبی است، اما مشکل اصلی سود بانکی است که تولید را فلج کرده است. در خرید مسکن مقدار تسهیلات افزایش داشته، اما با نرخ ۱۸ درصد سود پرداخت می‌شود که در توان افراد جامعه نیست و همین موضوع مشکل‌ساز شده است.وی می‌افزاید: این مسأله یکی از نقاط ضعف در کشور و در تمامی بخش‌هاست که تولید، اقتصاد، اشتغال و صنعت را فلج کرده است. بنابراین تا زمانی که سیستم بانکی اصلاح نشود، تمامی مشکلات به قوت خود باقی است و در این میان تنها مصرف کننده متضرر خواهد شد.
***
وام مسکن طالب ندارد
در اواخر سال گذشته روزانه ۱۰۰۰حساب مسکن یکم افتتاح می‌شد اما اینک طبق اظهارنظر محمدهاشم بت‌شکن، مشاور وزیر راه‌وشهرسازی در امور پولی و بانکی به روزانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ فقره رسیده است که نشان دهنده کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی است. از سوی دیگر بررسی معاملات اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس نیز نشان می‌دهد میانگین قیمت و حجم معاملات این اوراق در روزهای اخیر افت قابل‌ملاحظه‌ای داشته و ازآنجا‌که سازوکار خریدوفروش این اوراق فقط مناسب حال خریداران واقعی مسکن است، به‌نظر می‌رسد افت تقاضا برای خرید واحد مسکونی عامل اصلی افت تقاضا برای این اوراق باشد. براساس تازه‌ترین آمارها، تعداد معاملات مسکن تهران در شهریورماه امسال ۳۳درصد نسبت به‌ماه مشابه سال قبل کاهش داشته اما میانگین قیمت مسکن ۷۴درصد رشد نشان می‌دهد که نشان‌دهنده رکود تورمی در بازار مسکن است. در این شرایط قیمت هر برگه از تسهیلات مسکن در فرابورس از ۶۵هزار تومان به ۵۵ تا ۵۷هزار تومان رسیده و ارزش مبادلات این اوراق نسبت به شهریورماه سال گذشته ۱۴درصد کاهش یافته است.
