دوشنبه ۲۹ مهر ۱۳۹۸   شماره ۱۱۶۸

روزنامه «وقایع استان» همواره کوشیده است با انتشار مطالبی آگاهی بخش سطح دانش مخاطبانش را بالاتر ببرد. یکی از مواردی که بسیاری با آن روزانه مواجه می شوند مباحث حقوقی و قضایی است. در ستون قانون ما بر آن شدیم تا شما را با نکات حقوقی و قضایی آشنا کنیم که ممکن است با آن روبرو شوید. هر هفته قانون را در ستون «قانون» دنبال کنید. امید است که ستون «قانون» در نهایت عاملی شود برای افزایش دانش و آگاهی حقوقی و بهره مندی از تمامی حقوق قانونی که باعث زندگی خوب و راحت تری برای شهروندان خواهد شد.

نکات حقوقی کاربردی (۲۱)
پیش خرید ساختمان

مهدی حقدوست
کارشناس ارشد رشته حقوق بین الملل و مدرس دانشگاه

نکته -۱ استفاده از حق فسخ و دریافت خسارت توسط پیش خریدار- مطابق با مــاده ۸ قــانون پیش فروش ساختمان و ماده ۱۳ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:
-۱ در تمامی مــواردی کـه بــه دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار از حق فسخ خود استفاده می کند، پیش فروشنده بایستی خسارات وارد شده را بر مبنای مصالحه طرفین یا نظر کارشناس به پیش خریدار پرداخت نماید.
-۲ در صورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده بایستی تمام مبالغ پرداختی را به قیمت روز بنا و طبق نظر کارشناس منتخب مرجع قضایی، همراه با سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.
-۳ در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد، می تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد یا به طریق مقتضی دیگر، اعلام فسخ نماید.
نکته -۲ اخذ بیمه مسئولیت مدنی- مطابق با ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان و ماده ۱۲ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:
-۱ پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص دیگر، مسئول است و بایستی مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید.
-۲ اگر میزان خسارات وارد شده بیشتر از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابقی خسارات وارد شده خواهد بود.
نکته -۳ اخذ تسهیلات بانکی- مطابق با ماده ۱۰ قانون پیش فروش ساختمان: در صورت اختصاص تسهیلات بانکی به واحد پیش خریداری شده، وجه تسهیلات توسط بانک و از طرف پیش خریدار به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت زمین به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد، بعنوان تضمین اخذ می شود.
نکته -۴ چگونگی پرداخت مبلغ قرارداد- مطابق با ماده ۱۱ قانون پیش فروش ساختمان: در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت مبلغ قرارداد، بر اساس توافق طرفین خواهد بود. ولی حداقل ۱۰ درصد آن بایستی همزمان با تنظیم سند قطعی پرداخت شود و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق نمایند.
نکته -۵ پرداخت مبلغ قرارداد مطابق پیشرفت کار- مطابق با ماده ۱۲ قانون پیش فروش ساختمان و ماده ۱۱ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:

-۱ در صورتیکه عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت کار نماید.
-۲ مهندس ناظر نیز مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین، ظرف مدت یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
نکته -۶ میزان مالکیت پیش خریدار و انتقال سند رسمی- مطابق با ماده ۱۳ قانون پیش فروش ساختمان و ماده ۱۷ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:
-۱پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عِوَض قراردادی، مالک ملک پیش فروش شده می شود و در پایان مدت قرارداد و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر که بایستی توسط دفتر اسناد رسمی گواهی شود، در صورتیکه تمام اقساط را پرداخت یا عِوَض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارکی مبنی بر انجام تعهدات، می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم انتقال سند رسمی به نام خود را درخواست نماید.
-۲ اگر پیش فروشنده حداکثر ظرف مدت ۱۰ روز پس از اعلام دفترخانه، از انتقال سند رسمی واحد پیش فروش شده خودداری نماید، دفترخانه نسبت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام قانونی وی اقدام می نماید.
-۳ اداره ثبت اسناد نیز مکلف است با تقاضای ذینفع، نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.
حقوق شهروندی در دعاوی کیفری
نکته -۱ ممنوعیت افشای مضمون و محتوای اوراق، نوشته ها و سایر اشیاء متعلق به متهم که به جرم ارتباطی ندارد، توسط بازپرس
مطابق با ماده ۱۴۶ قانون آیین دادرسی کیفری:
-۱ از اوراق، نوشته ها و سایر اشیاء متعلق به متهم، فقط آنچه مربوط به جرم است، تحصیل و در صورت لزوم به شهود تحقیق ارائه خواهد شد.
-۲ بازپرس مکلف است در مورد سایر نوشته ها و اشیاء متعلق به متهم با احتیاط رفتار نماید، تا موجب افشای مضمون و محتوای غیرمرتبط آنها با جرم نشود. در غیر این صورت وی به جرم افشای اسرار محکوم خواهد شد. (مجازات متخلف: مطابق با ماده ۷ ق.آ.د.ک. و مواد ۵۷۰ و ۶۴۸ ق.م.ا.)
نکته -۲ توقیف آلات و ادوات جرم از متهمان و چگونگی نگهداری آنها – مطابق با ماده ۱۴۷ قانون آیین دادرسی کیفری:
-۱ آلات و ادوات جرم، از قبیل اسلحه، اسناد و مدارک ساختگی، سکه تقلبی و تمامی اشیائی که هنگام بازرسی به دست می آید و مرتبط با کشف جرم یا اقرار متهم باشد، توقیف خواهند شد.
-۲ آلات و ادوات جرم در صورت مجلس توصیف و شماره گذاری می شوند. سپس در لفاف یا مکان مناسب نگهداری و رسیدی شامل صورت ریز اشیاء، به صاحب یا متصرف آنها داده خواهد شد.
-۳ اموال توقیف شده با توجه به وضعیت آنها در محل مناسبی که از طرف دادگستری برای این منظور تعیین می شود، نگهداری خواهند شد.
-۴ شیوه نگهداری اموال و پرداخت هزینه های مربوط به آن که از محل اعتبارات قوه قضائیه خواهد بود، مطابق با «آیین نامه اجرایی شیوه نگهداری اموال توقیف شده مصوب ۱۳۹۴/۱۰/۲۶» می باشد. (مجازات متخلف: مطابق با ماده ۷ ق.آ.د.ک. و ماده ۵۷۰ ق.م.ا.)
ادامه دارد …