شنبه ۹ شهریور ۱۳۹۸   شماره ۱۱۴۰

روزنامه «وقایع استان» همواره کوشیده است با انتشار مطالبی آگاهی بخش سطح دانش مخاطبانش را بالاتر ببرد. یکی از مواردی که بسیاری با آن روزانه مواجه می شوند مباحث حقوقی و قضایی است. در ستون قانون ما بر آن شدیم تا شما را با نکات حقوقی و قضایی آشنا کنیم که ممکن است با آن روبرو شوید. هر هفته قانون را در ستون «قانون» دنبال کنید. این ستون به قلم «مهدی حقدوست» کارشناس ارشد رشته حقوق بین الملل و مدرس دانشگاه و مولف دو کتاب «حقوق شهروندی در مراجع انتظامی، امنیتی، قضایی و زندان ها» و «مجموعه نکات حقوقی کاربردی» است که از وی بابت همراهیش با ما و شما در این ستون سپاسگزاریم. امید است که ستون «قانون» در نهایت عاملی شود برای افزایش دانش و آگاهی حقوقی و بهره مندی از تمامی حقوق قانونی که باعث زندگی خوب و راحت تری برای شهروندان خواهد شد.

نکات حقوقی کاربردی (۱۴)
تنظیم اجاره نامه

نکته-۱ انتقال منافع مال مورد اجاره در املاک تجاری- مطابق با ماده ۱۹ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶:
-۱ در صورتیکه به موجب قرارداد اجاره، مستأجر ملک تجاری حق انتقال منافع مال مورد اجاره را به غیر نداشته باشد، یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، اگر مستأجر، مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، برای مالک حق فسخ بوجود می آید.
-۲ در این مورد مستأجر فقط حق دریافت نصف حق کسب و پیشه را خواهد داشت.
نکته -۲ انتقال حق کسب و پیشه به دیگری
مطابق با تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶: حق کسب و پیشه به مستأجر همان محل، اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید، فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
نکته -۳ تفاوت «حق کسب و پیشه» با «سرقفلی»
مطابق با ماده ۱۹ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ماده ۶ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶:
-۱ «حق کسب و پیشه» حقی است که مستأجر یک ملک تجاری، به دلیل تقدم در اجاره ملک، اعتبار، حسن شهرت، جمع آوری مشتری و رونق یک کسب و فعالیت تجاری مشخص در یک مکان ثابت، در طول زمان به دست می آورد.
-۲ «سرقفلی» پولی است که مستأجر در زمان تنظیم اجاره نامه بطور یکجا و یا بصورت اقساط، به مالک ملک تجاری می پردازد و مالک منافع ملک تجاری می شود.
تفاوت: -۱ «حق کسب و پیشه» در اثر کسب اعتبار، شهرت و … برای مستأجر بوجود می آید. ولی «سرقفلی» در اثر پرداخت مبلغی پول به مالک و در زمان تنظیم اجاره نامه برای مستأجر بوجود می آید.
-۲«حق کسب و پیشه» به مرور زمان بوجود می آید. ولی «سرقفلی» از ابتدای تنظیم اجاره نامه بوجود می آید.
-۳میزان مبلغ «حق کسب و پیشه» توسط دادگاه تعیین می شود. ولی میزان مبلغ «سرقفلی» با توافق مالک و مستأجر تعیین می شود.
-۴میزان مبلغ «حق کسب و پیشه» بر اساس نوع فعالیت و حسن شهرت تعیین می شود. ولی میزان مبلغ «سرقفلی» بر اساس مکان استقرار مغازه همچون پاساژ، کنار خیابان یا کوچه پُر تردد و … تعیین می شود.

-۵ «حق کسب و پیشه» بعد از کسب اعتبار، شهرت و در زمان تخلیه ملک تجاری، به مستأجر پرداخت می شود. ولی مستأجر با پرداخت مبلغی بعنوان «سرقفلی»، مالک منافع ملک تجاری می شود.
نکته -۴ حق بازدید از ملک مورد اجاره- مطابق با ماده ۲۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶: هرگاه مالک، قصد فروش ملک خود را داشته باشد یا بخواهد وضع ملک را از لحاظ وجود خرابی، مشاهده نماید و مستأجر از رؤیت خریدار یا مالک جلوگیری بعمل آورد، مالک می تواند به دادستان مراجعه و با دستور قضایی و در معیت مأمورین انتظامی از ملک بازدید نماید.

حقوق شهروندی در دعاوی کیفری
نکته ۱- بازرسی از اماکن و اشیاء در مواردی که حسب قرائن و اَمارات، ظنّ قوی به حضور متهم و ادله جرم باشد، با دستور مقام قضایی. مطابق با ماده ۱۳۷ قانون آیین دادرسی کیفری: تفتیش و بازرسی از منازل، اماکن بسته و تعطیل و همچنین تفتیش و بازرسی از اشیاء در مواردی که بر اساس قَرائِن و اَمارات یعنی نشانه ها و دلایل، ظنّ قوی مبنی بر حضور متهم یا کشف اسباب، آلات و ادله وقوع جرم در آن وجود دارد، فقط با دستور بازپرس و با قید دلایل ظنّ قوی در پرونده، انجام خواهد شد.
نکته -۲ بازرسی از منازل در روز و در صورت ضرورت در شب
مطابق با ماده ۱۴۰ قانون آیین دادرسی کیفری:
-۱ تفتیش و بازرسی منازل در روز بعمل می آید.
-۲ بازرسی در صورتی هنگام شب انجام می شود، که ضرورت داشته باشد. بازپرس دلایل ضرورت را احراز و در صورت مجلس قید می کند و در صورت امکان، خودش در محل حضور می یابد.
-۳ روز از طلوع آفتاب تا غروب آن می باشد.
نکته -۳ صدور دستور بازرسی از منازل، اماکن بسته و تعطیل، بصورت موردی و تعیین صریح موضوع بازرسی و دفعات ورود و …
مطابق با ماده ۱۴۱ قانون آیین دادرسی کیفری:
-۱دستور مقام قضایی برای ورود به منازل، اماکن بسته و تعطیل، تحت هر عنوان بایستی بصورت موردی صادر شود و موضوعی که تفتیش برای آن صورت می گیرد، زمان، دفعات ورود، اموال، اماکن و نشانی آنها به صراحت مشخص شود.
-۲ ضابطان دادگستری مکلف هستند ضمن رعایت دستورات مقام قضایی، کیفیت تفتیش و بازرسی و نتیجه را در صورت مجلس تنظیم کرده، آن را به امضاء یا اثر انگشت متصرف برسانند و مراتب را حداکثر ظرف مدت ۲۴ ساعت به مقام قضایی اعلام نمایند.
ادامه دارد …