شنبه ۲۶ مرداد ۱۳۹۸   شماره ۱۱۳۲

نکات حقوقی کاربردی (۱۲)

تنظیم اجاره نامه

روزنامه «وقایع استان» همواره کوشیده است با انتشار مطالبی آگاهی بخش سطح دانش مخاطبانش را بالاتر ببرد. یکی از مواردی که بسیاری با آن روزانه مواجه می شوند مباحث حقوقی و قضایی است. در ستون قانون ما بر آن شدیم تا شما را با نکات حقوقی و قضایی آشنا کنیم که ممکن است با آن روبرو شوید. هر هفته قانون را در ستون «قانون» دنبال کنید. این ستون به قلم «مهدی حقدوست» کارشناس ارشد رشته حقوق بین الملل و مدرس دانشگاه و مولف دو کتاب «حقوق شهروندی در مراجع انتظامی، امنیتی، قضایی و زندان ها» و «مجموعه نکات حقوقی کاربردی» است که از وی بابت همراهیش با ما و شما در این ستون سپاسگزاریم. امید است که ستون «قانون» در نهایت عاملی شود برای افزایش دانش و آگاهی حقوقی و بهره مندی از تمامی حقوق قانونی که باعث زندگی خوب و راحت تری برای شهرونـدان خواهد شد.

نکته -۱ تعیین مبلغ اجاره بهاء- مطابق با ماده ۳ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ماده ۳ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲:
-۱ در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد، میزان اجاره بهاء همان مبلغی است که در اجاره نامه قید شده است.
-۲ اگر اجاره نامه تنظیم نشده باشد، میزان اجاره بهاء مبلغی است که بین طرفین، توافق شده یا عملاً پرداخت شده است.
-۳ در صورتیکه میزان آن معلوم نشود، از طرف دادگاه مبلغ اجاره بهاء به نرخ عادله روز تعیین می شود.
نکته -۲پرداخت اجاره بهاء
مطابق با ماده ۴۹۰ قانون مدنی و ماده ۶ و تبصره ۱ و بند ۹ ماده ۱۴ و تبصره ۲ ماده ۲۷ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ماده ۳ و ماده ۴ و بند «د» ماده ۸ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲:
-۱ مستأجر بایستی در زمانهای مقرر در قرارداد یا ظرف مدت ۱۰ روز بعد از آن، اجاره بهاء را پرداخت نماید و از مالک رسید دریافت کند.
-۲ در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء در موعد مقرر، برای مالک حق فسخ بوجود می آید.
-۳ در صورتیکه مستأجر در طول مدت یک سال، دو بار بعد از اخطار یا اظهارنامه مرجع ذیصلاح، اقدام به پرداخت اجاره بهاء نموده باشد و برای بار سوم اجاره بهاء را در موعد مقرر به مالک نپردازد، مالک می تواند از دادگاه تخلیه ملک را درخواست نماید. حکم دادگاه در این خصوص قطعی می باشد.
-۴ در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بهاء صادر می شود، حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.
نکته -۳ زمان پایان قرارداد اجاره
مطابق با ماده ۴۹۴ قانون مدنی و ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی:
-۱ قرارداد اجاره به محض انقضاء مدت، پایان می یابد.

-۲ در صورتیکه مستأجر بعد از پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه نکند، بایستی اجرت المثل ایام تصرف را پرداخت نماید.
نکته -۴چگونگی اخذ حکم تخلیه مستأجر در اجاره نامه عادی – مطابق با ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف و مواد ۲، ۳ و ۴ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و مواد ۳ تا ۸ و مواد ۱۷ و ۲۰ آیین نامه اجرایی قانون روابط مؤجر و مستأجر:
-۱ در صورتیکه اجاره نامه از نوع «عادی» باشد، مالک پس از پایان مدت اجاره، فقط می تواند از طریق شورای حل اختلاف یا مرجع قضایی نسبت به اخذ حکم تخلیه مستأجر ظرف مدت یک هفته، اقدام نماید.
-۲ رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد اجاره نامه عادی، با احراز مالکیت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی بعمل خواهد آمد.
-۳ در صورتیکه مالک مبلغی را بعنوان ودیعه، یا تضمین، یا قرض الحسنه، یا سند تعهدآور و مشابه آن، از مستأجر دریافت نموده باشد، به شرط استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به اداره اجرا، تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره امکان پذیر خواهد بود.
نکته -۵ چگونگی اخذ حکم تخلیه مستأجر در اجاره نامه رسمی
مطابق با مواد ۳ و ۴ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و مواد ۹، ۱۲، ۱۳، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ آیین نامه اجرایی قانون روابط مؤجر و مستأجر:
-۱ در صورتیکه اجاره نامه از نوع «رسمی» باشد، مالک پس از پایان مدت اجاره، می تواند به غیر از شورای حل اختلاف و مرجع قضایی، از طریق دفتر اسناد رسمی نسبت به صدور اجرائیه و تخلیه مستأجر ظرف مدت یک هفته، توسط اجرای ثبت اقدام نماید.
-۲ در صورتیکه مالک مبلغی را بعنوان ودیعه، یا تضمین، یا قرض الحسنه، یا سند تعهدآور و مشابه آن، از مستأجر دریافت نموده باشد، به شرط استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به اداره اجرا، تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره امکان پذیر خواهد بود.
نکته -۶ ابطال قرارداد اجاره
مطابق با ماده ۴۹۷ قانون مدنی: قرارداد اجاره، با فوت مالک یا مستأجر «باطل» نمی شود و همچنان تا پایان مدت قرارداد، برای ورثه متوفی و طرف مقابل، لازم الاجرا می باشد.
نکته -۷ ساخت و ساز در ملک مورد اجاره توسط مستأجر- مطابق با ماده ۵۰۳ قانون مدنی:
-۱ اگر مستأجر بدون اجازه مالک، در خانه یا زمینی که اجاره کرده است، ساخت و ساز کند یا درختی بکارد، مالک می تواند آن را تخریب و ریشه کن کند.
-۲ در صورتیکه در اثر این عمل به بنا یا زمین خسارتی وارد شود، جبران خسارات وارده بر عهده مستأجر خواهد بود.
حقوق شهروندی در دعاوی کیفری
نکته -۱ ممنوعیت تعرض در بازرسی ها نسبت به اسناد، مدارک، مضمون نامه ها، نوشته ها، عکسهای فامیلی و فیلمهای خانوادگی غیرمرتبط با موضوع اتهامی
مطابق با مواد ۵۶ و ۵۷ قـانون آیین دادرســی کیفری:
-۱ ضابطان دادگستری مکلف هستند مطابق دستور قضایی صادر شده، عمل نمایند و از بازرسی اشخاص، اشیاء و مکانهای غیرمرتبط با موضوع، خودداری نمایند.
-۲ در صورتیکه ضابطان دادگستری هنگام بازرسی از محل، ادله، اسباب و آثار جرم دیگری را که تهدید کننده امنیت و آسایش عمومی جامعه است، مشاهده نمایند، ضمن حفظ ادله و تنظیم صورت مجلس، بلافاصله مراتب را به مقام قضایی، گزارش و مطابق دستور وی عمل خواهند نمود.
-۳ بازرسی ها و معاینات محلی برای دستگیری متهمین فراری یا کشف آلات و ادوات جرم، بایستی بر اساس مقررات قانونی و بدون مزاحمت و در کمال احتیاط انجام شود و از تعرض نسبت به اسناد، مدارک و اشیائی که ارتباطی به جرم نداشته و یا به متهم تعلق ندارد و افشای مضمون نامه ها و نوشته ها و عکسهای فامیلی و فیلمهای خانوادگی و ضبط بی مورد آنها خودداری گردد. (مجازات متخلف: مطابق با ماده ۷ ق.آ.د.ک. و مواد ۵۷۰ و ۵۸۰ ق.م.ا.)
نکته -۲ ممنوعیت شکنجه، اجبار و اکراه متهم در هنگام بازجویی و طرح سؤالات تلقینی یا اغفال کننده و خارج از موضوع اتهامی و ممنوعیت کنجکاوی در اسرار شخصی، خانوادگی و سئوال از گناهان گذشته، در مکان نامعلوم و با صورت پوشیده، توسط ضابطان دادگستری
مطابق با ماده ۶۰ قانون آیین دادرسی کیفری:
-۱ در بازجویی ها اجبار یا اکراه یا شکنجه متهم برای اخذ اقرار، استفاده از کلمات موهن، طرح سؤالات تلقینی یا اغفال کننده و سؤالات خارج از موضوع اتهامی، کنجکاوی در اسرار شخصی و خانوادگی و سئوال از گناهان گذشته افراد و پرداختن به موضوعات غیرمؤثر در پرونده، ممنوع می باشد.
-۲ اظهارات متهم در پاسخ به چنین سؤالاتی و همچنین اظهاراتی که ناشی از اجبار یا اکراه یا شکنجه باشد، حُجیّت شرعی و قانونی نداشته و معتبر نیست.
-۳ ضابطان دادگستری مکلف هستند از پوشاندن صورت و یا نشستن پشت سر متهم یا بردن وی به اماکن نامعلوم و اذیت و آزار متهم نظیر بستن چشم و سایر اعضاء، تحقیر و استخفاف وی، خودداری نمایند.
-۴ تاریخ، زمان و طول مدت بازجویی بایستی در اوراق صورت مجلس قید شود و به امضاء یا اثر انگشت متهم برسد. (مجازات متخلف: مطابق با ماده ۷ ق.آ.د.ک. و مواد ۵۷۰ و ۵۷۸ ق.م.ا.)

ادامه دارد …