شنبه  ۱۳ مهر ۱۳۹۸   شماره ۱۱۵۸

روزنامه «وقایع استان» همواره کوشیده است با انتشار مطالبی آگاهی بخش سطح دانش مخاطبانش را بالاتر ببرد. یکی از مواردی که بسیاری با آن روزانه مواجه می شوند مباحث حقوقی و قضایی است. در ستون قانون ما بر آن شدیم تا شما را با نکات حقوقی و قضایی آشنا کنیم که ممکن است با آن روبرو شوید. هر هفته قانون را در ستون «قانون» دنبال کنید. امید است که ستون «قانون» در نهایت عاملی شود برای افزایش دانش و آگاهی حقوقی و بهره مندی از تمامی حقوق قانونی که باعث زندگی خوب و راحت تری برای شهروندان خواهد شد.

نکات حقوقی کاربردی (۱۹)
پیش خرید ساختمان

مهدی حقدوست
کارشناس ارشد رشته حقوق بین الملل و مدرس دانشگاه

نکته -۱ قرارداد پیش فروش ساختمان
مطابق با ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان: قراردادی که به موجب آن، مالک رسمی زمین یعنی پیش فروشنده، متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی با هر نوع کاربری، در آن زمین و انتقال مالکیت آن به طرف دیگر قرارداد یعنی پیش خریدار شود، چه از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی باشد، مشمول مقررات پیش فروش ساختمان خواهد بود.
نکته -۲ اقدام به پیش فروش ساختمان
مطابق با تبصره ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان و ماده ۱۶ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان: اشخاص به شرح زیر می توانند در چارچوب قانون و قراردادی که به موجب آن، زمینی در اختیارشان قرار می گیرد، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:
-۱ سرمایه گذارانی که در مقابل سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی، به موجب سند رسمی به آنها اختصاص می یابد.

-۲ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی، حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
-۳ تنظیم قرارداد پیش فروش توسط مستأجر یا سرمایه گذار و واگذاری حقوق و تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار، مشروط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا پشت سند اجاره یا قرارداد پیش فروش می باشد.
نکته -۳ مفاد قرارداد پیش فروش ساختمان
مطابق با ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان و ماده ۶ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان: در متن قرارداد پیش فروش ساختمان، بایستی موارد زیر قید شود:
-۱ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی.
-۲ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک.
-۳ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله، مانند: مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری.
-۴ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود، مانند: موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایشی، سرمایشی و مشاعات و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
-۵ بهاء یا عِوَض در قراردادهای مُعَوَّض و تعداد اقساط و نحوه پرداخت.
-۶ شماره قبوض اقساطی برای بهاء، تحویل و انتقال قطعی.
-۷ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.
-۸ تعیین تکلیف در خصوص خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله.
-۹ تعهدات پیش فروشنده به شهرداری و سایر مراجع قانونی.
-۱۰ معرفی داوران.
-۱۱ احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) قانون پیش فروش ساختمان.
نکته -۴ تنظیم قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی
مطابق با ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان: قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن بایستی با رعایت ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان، از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت اسناد محل، انجام پذیرد.

حقوق شهروندی در دعاوی کیفری
نکته -۱ انجام تحقیقات مقدماتی توسط بازپرس در کشف اوضاع و احوال، بطور بی طرفانه و قانونی
مطابق با ماده ۹۳ قانون آیین دادرسی کیفری: بازپرس بایستی در کمال بی طرفی و در حدود اختیارات و صلاحیت قانونی خویش، تحقیقات مقدماتی را انجام دهد و در کشف اوضاع و احوالی که به نفع یا ضرر متهم می باشد، تفاوت قائل نشود. (مجازات متخلف: مطابق با ماده ۷ ق.آ.د.ک. و ماده ۵۷۰ ق.م.ا.)
نکته -۲ ممنوعیت انتشار تصویر و مشخصات متهم در کلیه مراحل تحقیقات مقدماتی توسط رسانه ها، مراجع انتظامی و قضایی
مطابق با مواد ۴۰، ۹۶، ۱۰۱ و ۱۶۸ قانون آیین دادرسی کیفری:
-۱ بازپرس نبایستی بدون دلیل کافی برای توجّه اتهام، کسی را بعنوان متهم احضار یا جلب نماید.
-۲ افشای اطلاعات مربوط به هویت و محل اقامت متهم توسط ضابطان دادگستری، به جز در مواردی که قانون معیّن می کند، ممنوع می باشد.
-۳ انتشار تصویر و سایر مشخصات مربوط به هویت متهم در کلیه مراحل تحقیقات مقدماتی توسط رسانه ها و مراجع انتظامی و قضایی، ممنوع می باشد.
-۴ مگر در مورد اشخاص زیر که تنها به درخواست بازپرس و موافقت دادستان شهرستان، انتشار تصویر و یا سایر مشخصات مربوط به هویت آنها مجاز خواهد بود: الف- متهمین به ارتکاب جرائم عمدی موضوع بندهای (الف)، (ب)، (پ) و (ت) ماده ۳۰۲ ق.آ.د.ک. که متواری بوده و دلایل کافی برای توجّه اتهام به آنها وجود داشته و از طریق دیگری امکان دستیابی به آنها وجود نداشته باشد، به منظور شناسایی آنها و یا تکمیل ادله، تصویر اصلی و یا تصویر به دست آمده از طریق چهره نگاری اینگونه متهمین منتشر می شود. ب- متهمین دستگیر شده ای که به ارتکاب چند فقره جرم نسبت به اشخاص متعدد و نامعلومی، نزد بازپرس اقرار کرده اند، برای آگاهی بزه دیدگان (شُکّات) و طرح شکایت و یا اقامه دعوای خصوصی توسط آنها، تصویر اینگونه متهمین منتشر می شود. (مجازات متخلف: مطابق با ماده ۷ ق.آ.د.ک. و ماده ۵۷۰ ق.م.ا.)
نکته -۳ انجام اقدامات احتیاطی لازم در خصوص حمایت از خانواده متهم در برابر تهدیدات
مطابق با ماده ۹۷ قانون آیین دادرسی کیفری: در صورت ضرورت، بازپرس به منظور حمایت از خانواده متهم در برابر تهدیدات، انجام برخی از اقدامات احتیاطی را به ضابطان دادگستری دستور می دهد. لذا ضابطان دادگستری مکلف به انجام دستورات و ارائه گزارش به بازپرس هستند. (مجازات متخلف: مطابق با ماده ۷ ق.آ.د.ک. و ماده ۵۷۰ ق.م.ا.)
ادامه دارد …