نگاهی به تامین مالی مسکن

یکشنبه ۱۰ اردیبهشت ۹۶ شماره ۵۷۴
****
دکتر مجید آهنگرانی
****
مطالعات انجام شده گویای آن است که در طول دوره انتظار متوسط خانوارهای شهری برای دسترسی به مسکن که در ابتدای دهه ۱۳۸۰در حدود ۱۳ سال بوده و در انتهای این دهه به ۳۰ سال افزایش یافته است.در چنین شرایطی بهره بردن از یک نظام تامین مالی کارا در بخش مسکن این امکان را فراهم می کند که خانوارها در قالب تسهیلات با دوره بازپرداخت بلند مدت تنها با پس انداز بخش کوچکی از درآمد خود (معادل اجاره یا حتی کمتر از اجاره پرداختی) صاحب مسکن می شوند و به میزان قابل توجهی از فشار اقتصادی وارد بر آن ها کاسته شود. تامین مالی مسکن خانوارها در ایران عمدتا مبتنی بر پس انداز شخصی خانوارهاست و تامین مالی بیرونی نقشی در حدود ۳۰ درصد در تهیه مسکن خانوارها بر عهده دارد. نسبت تسهیلات پرداختی به قیمت متوسط واحد مسکونی در ایران در اغلب سالها کمتر از ۲۰ درصد بوده است.در حالی که در برخی کشورها این نسبت به ۱۰۰ درصد نیز می رسد.از طرف دیگر دوره کوتاه بازپرداخت تسهیلات مسکن در ایران که در حال حاضر حداکثر ۱۴ سال است، باعث می شود دهک های پایینی جامعه از بازپرداخت تسهیلات مسکن ناتوان باشند.عدم بهره مندی از بازار رهن ثانویه باعث می شود منابع محدود بانک ها به سرعت به پایان برسد و بانک ها شانس این که بتوانند با استفاده از امکانات بازار سرمایه مطالبات خویش را نقد کنند و صرف تسهیلات جدید کنند را نداشته باشند. عدم استقبال بانک هایی غیر از بانک مسکن از پرداخت تسهیلات بلند مدت خرید مسکن باعث عدم رقابت در این خصوص شده و میزان منابع در دسترس برای پرداخت تسهیلات را نیز محدود کرده است.عدم انعطاف پذیری شرایط تسهیلات مسکن نیز کارایی نظام تامین مالی را به میزان قابل توجهی کاهش داده است. با توجه به مهمترین نارسایی های نظام تامین مالی مسکن که به آن هااشاره شد توجه به موارد زیر در راستای اصلاح ساختار نظام تامین مالی کشور ضروری به نظر می رسد.تلاش برای تجهیز منابع بلند مدت از بازار سرمایه، داشتن برنامه ویژه برای گسترش بازار رهن ثانویه با رعایت الزامات نهادی و قانونی، ایجاد بانک های رهنی تخصصی در بلند مدت ، ایجاد ثبات بلند مدت در اقتصاد کلان و کاهش پایدار تورم و در نهایت راه اندازی و تقویت موسسات سنجش اعتبار.