یکشنبه ۲۰ تیر ۹۵ شماره ۳۶۳
وقایع استان: در دنیا هر زمان که بخواهند اقتصاد را از رکود خارج کنند، بخش مسکن را فعال میکنند، به این دلیل که بخش مسکن، با صنایع و خدمات زیادی مرتبط است. حرکت بخش مسکن، صنایع و خدمات دیگر را تحت تاثیر قرار میدهد و این عامل باعث میشود که اقتصاد رونق یابد.
در سالهای اخیر بسیاری پرسیده اند که چرا بخش مسکن در ایران دچار رکود شده است. اقتصاد دانان معتقدند که بخشی از این رکود ناشی از سیاستهای انقباضی دولت برای کنترل تورم است که تا حدی زیادی در مهار تورم موفق بوده است. عامل دیگری که بخش مسکن را در رکود قرار داده است، این است که سرمایهگذاران نسبت به آینده اطمینان کافی ندارند. این عدم اطمینان ناشی از قطعی نبودن نتایج مذاکرات هستهای است و همه منتظر یک خبر خوب هستند که بر اساس آن خبر تصمیمات اقتصادی بگیرند.
در کشورهای پیشرفته، بانکها حدود ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را وام میدهند. فرد با این تسهیلات می تواند یک منزل مسکونی تهیه کند و در طول دورهای که در این منزل سکونت دارد، وام بانک مستهلک میشود. اما در ایران آن وامی که دولت میدهد، نسبت به قیمت تمام شده مسکن خصوصا در شهرهای بزرگ بسیار ناچیز است. با این تسهیلات گرهای از مشکل خریدار مسکن باز نمیشود به این ترتیب اگر دولت میخواهد در بخش مسکن رونق ایجاد کند، باید وام هایی که در اختیار مردم قرار میدهد، بخش عمدهای از هزینه مسکن را تامین کند، اما در اینجا یک مساله ای که به عوان یک آفتی از گذشته در ایران بوده است، این است که برخی از افراد، وامهایی که دریافت میکنند را در بخشهای دیگر سرمایه گذاری میکنند. در اینجا باید دولت با ایجاد مکانیسمهای نظارتی، این مشکل را حل کند. یعنی اگر دولت در این زمینه بتواند تامین مالی کند خود به خود رونق و تقاضای موثر در این بخش ایجاد میشود. وام در صورتی باعث تورم میشود که در بخشی غیر از مسکن سرمایه گذاری شود، اما دولت با نظارت میتواند این مشکل را حل کند. اگر وامی صرف خرید مسکن شود و بازدهی از طریق خرید خانه بدست آید خیلی از بحثهای مربوط به سود بالای وامها منتفی میشود.
در همین رابطه در تحقیقی که توسط دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن صورت گرفته به بررسی دلایل ایجاد رونق و رکود در بخش مسکن با تاکید بر دورهی رکودی ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۴ پرداخته شده است.نتایج تحقیق حاکی از این است که دو دسته عوامل درون و برونبخشی منجر به ایجاد ادوار تجاری در بخش مسکن بهخصوص ایجاد رکود در طی سالهای مذکور شدهاند. عوامل برونبخشی ایجاد رونق و رکود در بخش مسکن شامل فضای نامناسب کسب و کار کاهش رشد اقتصادی، تغییر و تحولات بازار پول، بودجه عمومی، درآمدهای مالیاتی و نوسانات در بازار نفت است و عوامل درون بخشی شامل عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا در بخش مسکن، ورود و خروج سازندگان غیرحرفهای و نهادهای مختلف به بخش مسکن، صنعت ساخت و ساز و دوره طولانی ساخت، عدم وجود زیرساختهای اطلاعاتی، قانونی و مالیاتی مناسب و همچنین عدم وجود زیرساختهای نهادی است.
در مطالعات اقتصادی حوزه مسکن جهت بررسی دورههای رونق و رکود از متغیرهای مختلفی از جمله قیمت، ارزش افزوده، پروانههای ساختمانی یا میزان سرمایهگذاری در بخش مسکن استفاده میشود. با این وجود به نظر میرسد بهترین متغیر واقعی نشاندهنده رونق یا رکود در بخش مسکن میزان سرمایهگذاری در ساختمانهای شروع شده توسط بخش خصوصی است.
عمده سرمایهگذاری و ساخت و سازهای بخش مسکن در ایران توسط بخش خصوصی صورت میگیرد. با شروع نشانههای رکود در بخش مسکن، عموما بخش خصوصی فعال در حوزهی مسکن، سطح فعالیتهای جدید را در این بخش کاهش میدهد و با ظهور نشانههای رونق، سرمایهگذاری جدید در بخش مسکن افزایش مییابد.
نکتهی قابل توجه در بخش مسکن ایران این است که نرخ رشد سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختمانهای شروع شده از ضریب همبستگی بسیار بالایی با قیمت مسکن برخوردار است و این ضریب همبستگی با قیمت حقیقی مسکن بیشتر است. به عبارت دیگر میتوان قیمت مسکن و عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن را به عنوان عوامل اصلی ایجاد کننده دورههای رونق و رکود در بخش مسکن نام برد.
از طرفی با افزایش قیمت مسکن (به دلیل کمبود نسبی عرضه مسکن و همچنین ایجاد شوک در یکی از عوامل موثر برونبخش مسکن از جمله نرخ ارز، تورم، افزایش نقدینگی و …) تقاضا و همچنین بازدهی سرمایهگذاری در بخش مسکن افزایش مییابد و به تبع آن سرمایهگذاری در ساختمانهای شروع شده با ورود فعالین بخش ساخت و ساز بهخصوص سرمایهگذاران غیرحرفهای به بخش مسکن افزایش مییابد و اصطلاحا بازار مسکن با رونق مواجه میشود. در پی آن با وقفه زمانی ۲ تا ۳ ساله (با توجه به طول دوره ساخت مسکن در ایران) بازار مسکن با افزایش عرضه و اشباع مواجه شده و پس از آن روند معکوس در بازار مسکن شروع میشود؛ به طوری که بازار مسکن به دلیل عرضهی مازاد و عموما تغییر یا شوک در عوامل موثر برونبخشی (همچون رکود اقتصادی، کاهش قدرت خرید خانوار، کنترل نقدینگی و …) با ثبات نسبی در قیمت مواجه گردیده و تقاضای سوداگرانه از بازار حذف میشود و سازندگان غیرحرفهای و بخشی از سازندگان حرفهای نیز از بازار خارج میشوند. درنتیجه مجددا بازار مسکن با وقفه زمانی با کاهش عرضه و افزایش قیمت روبهرو میشود.
تجارب دهههای گذشته در بخش مسکن نشان میدهد که باید رابطهی مستقیم را به عنوان یک حقیقت آشکار در بخش مسکن پذیرفت و به نظر میرسد تا زمانی که شرایط ساختاری اقتصاد کلان ایران تغییر نیافته و به دلیل عدم وجود بستر مناسب جهت سرمایهگذاری آحاد مردم در بخشهای تولیدی و … اقتصاد ملی با نقدینگی سرگردان و تقاضای سوداگرانه مواجه است، این حقیقت آشکار نیز وجود خواهد داشت. لذا هر عامل بیثبات کننده قیمت مسکن میتواند منجر به ایجاد رونق یا رکود یا به عبارت دیگر ایجاد نوسان در متغیرهای واقعی بخش مسکن همچون سرمایهگذاری و ارزش افزوده در این بخش شود.
بررسی متغیرهای بخش مسکن حاکی از این است که در ادامه ادوار تجاری، بازار مسکن پس از طی دوره رونق سالهای ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲، از اواسط سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۴ با ثبات در قیمت و رکود در سطح فعالیتها مواجه شده است. ولی به نظر میرسد این رکود نسبت به سال رکودهای روی داده در بخش مسکن از عمق بیشتری برخوردار باشد؛ به طوری که نرخ رشد سرمایهگذاری در بخش مسکن (سرمایهگذاری در ساختمانهای شروع شده توسط بخش خصوصی) در طی سالهای ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ با کاهش کمسابقهای مواجه گردیده است و تعداد واحدهای مسکونی در پروانههای ساختمانی علاوه بر دو سال مذکور در سال ۱۳۹۴ نیز دارای رشد منفی قابل توجهی است.
همچنین نرخ رشد ارزش افزوده بخش مسکن در سال ۱۳۹۲ منفی شد و پیشبینی میشود با توجه به کاهش تقاضای صدور پروانه ساختمانی در سالهای ۱۳۹۳ و ۱۳۹۴ نرخ رشد ارزش افزوده در سالهای ۱۳۹۵ نیز منفی باشد. از طرف دیگر با توجه به کاهش سطح فعالیتها در بخش مسکن، سهم تسهیلات پرداخت شده به بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی سیر نزولی داشته و این سهم در شش ماهه اول سال ۱۳۹۴ به حدود ۱۰ درصد کاهش یافته است.
به این ترتیب بخش مسکن به عنوان یکی از اجزای مهم اقتصاد ملی از بخشها و بازارهای مختلف اقتصادی کشور تاثیر میپذیرد و نوسانات و تغییر و تحولات در این بازارها و بخشهای اقتصادی باعث ایجاد شوک یا نوسان در بخش مسکن میشود. بازار پول، بخش حقیقی اقتصاد، بودجه خانوار دولت، و بازار نفت از جمله این بازارها و بخشهای اقتصادی است که بر روی مسکن تاثیر دارند.
اخیرا درهمین ارتباط وزیر راه و شهرسازی گفت: افزایش ۱۴ درصدی تسهیلات خرید و افزایش ۳۴ درصدی تسهیلات ساخت نسبت به سال گذشته نشان میدهد که بازار مسکن از رکود خارج شده است.عباس آخوندی در حاشیه مراسم انتشار اوراق رهنی در محل وزارت اقتصاد اظهار کرد: در سه ماهه اخیر ۲۱ هزار فقره تسهیلات خرید داشتیم که نسبت به سال گذشته بیش از ۱۴ درصد رشد داشته است. در همین مدت ۱۵ هزار و ۵۰۰ فقره تسهیلات ساخت داشتیم که بیش از ۳۴ درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته است. این ارقام نشان میدهد که در بخش مسکن اتفاقاتی دارد رخ میدهد.وی افزود: به اعتقاد من بخش مسکن وارد دوره خروج از رکود شده است نه اینکه بخواهد منتظر آینده باشد.وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: در بخش مسکن نکته مهم این است که بحث عرضه و تقاضا را با هم داشته باشیم که آمارها نشان میدهد این اتفاق رخ داده است؛ چرا که تسهیلات ساخت و تسهیلات خرید با رشد بسیار خوب پیش میرود.آخوندی به لزوم اتکای بخش مسکن به نظام پسانداز اشاره و تصریح کرد: خصوصیت پسانداز این است که به بازار شوک وارد نمیکند که قیمت ها جهش پیدا کند. ما الان هم بحث تجهیز منابع را داریم. بحث اوراق رهنی هم مدلی است که برای تجهیز منابع بسیار موثر بود.وی کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن از ۱۳ به ۱۱ درصد را در افزایش پسانداز برای دریافت وام مسکن موثر دانست و گفت: بعد از اینکه در ماه مبارک رمضان سود تسهیلات مسکن از ۱۳ به ۱۱ درصد کاهش پیدا کرد، روزانه ۴۰۰ نفر برای پسانداز اقدام میکنند که نشان میدهد اندیشه پسانداز در حال نهادینه شدن است و راه خود را پیدا میکند.وزیر راه و شهرسازی درخصوص تاثیر مالیات خانههای خالی بر بازار مسکن گفت: مالیات خانههای خالی ارزش زیادی ندارد. هم امکان شناساییاش با مشکل جدی مواجه است و هم از نظر درآمدزایی چندان قابل توجه نیست. اما به هر حال یک مصوبه قانونی است و باید اجرا شود.